Rivista giuridica di urbanistica ed edilizia. ISSN 2498-9916     Direttori:  Avv. Francesco Barchielli,   Avv. Federico Faldi  e  Avv. Gherardo Lombardi


Varianti in corso d’opera
Autore: francesco - Pubblicato il 24 gennaio 2005
Interpretazione dell’art. 39 della L.R. Toscana n. 52/99
Si segnala il seguente problema accaduto.

Era stata depositata una D.I.A. per ristrutturazione in uffici di un preesistente ampio magazzino.

In corso d’opera, su richiesta del proprietario, è stato trasformato – senza incidere né sull’aspetto esteriore né sui parametri urbanistici, né tantomeno sulla sagoma, la destinazione d’uso di un’unità immobiliare, da ufficio ad abitazione (in quanto compatibile con la normativa locale).

In base alla L.R. Toscana n. 52/99, trattandosi di variante rientrante nella fattispecie dell’articolo 39, doveva essere presentato il progetto dell’opera – così come realizzata – esclusivamente alla fine dei lavori ed assieme il conguaglio del contributi.

Sennonché tra le modifiche effettuate e la fine dei lavori sono intervenute variazioni del regolamento edilizio (relative agli standards igienico sanitari) che hanno comportato l’impossibilità della conformità – al momento del deposito della fine lavori – tra quanto realizzato e la normativa locale vigente.

Le opere eseguite in variante (rispettando quanto disposto dalla L.R. Toscana n. 52/99) sono legittime ?

(Geom. xxx xxx)

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Il primo comma dell’art. 39 della L.R. Toscana n. 52/99, rubricato “Varianti in corso d’opera” e recentemente trasfuso senza sostanziali modificazioni nell’art. 142 della L.R. n. 1/05, prevede che “non si procede a demolizione ovvero all’applicazione delle sanzioni di cui all’agli articoli precedenti nel caso di realizzazioni di varianti, purché sussistano tutte le condizioni di cui all’articolo 7, comma 10, lettere a), b), c)”.

Il richiamato comma 10 dell’art. 7 stabilisce poi che “alle varianti alle concessioni edilizie si applicano le disposizioni previste per il rilascio delle concessioni. Per le varianti in corso d’opera sussiste esclusivamente l’obbligo del deposito del progetto dell’opera così come effettivamente realizzata, qualora sussistano tutte le seguenti condizioni:
a) che siano conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e non in contrasto con quelli adottati né con le eventuali prescrizioni contenute nel titolo abilitativo;
b) che non comportino modifiche della sagoma né innovazioni che incidano sui parametri urbanistici e sulle dotazioni di standard;
c) che non si tratti di beni tutelati ai sensi del D.Lgs. n. 490/99.
In tali casi l’eventuale conguaglio del contributo di cui all’articolo 18, determinato con riferimento alla data dell’atto abilitativi, è effettuato contestualmente agli adempimenti di cui all’articolo 11 e comunque prima della scadenza del termine di validità del titolo abilitativi
”.

Infine, l’art. 9, comma 3, con riferimento alla denuncia di inizio attività, precisa che “per le varianti di cui all’articolo 7 comma 10 si applicano esclusivamente gli obblighi ivi previsti”.

Dalle succitate disposizioni (vds. anche art. 22, comma 2, D.P.R. 380/01) si evince che il termine per il deposito del progetto dei lavori, così come effettivamente realizzati a seguito della modifiche apportate con variante in corso d’opera, viene a coincidere con in momento in cui, dopo l’ultimazione dei lavori stessi, il professionista certifica la conformità dell’opera al progetto contenuto nel titolo abilitativo e nelle sue varianti.

Tuttavia, qualora tra il momento della realizzazione dei lavori con variante in corso d’opera e la certificazione di conformità vengano modificati gli strumenti urbanistici o il regolamento edilizio - in assenza di un’espressa disposizione al riguardo - sorge il problema di accertare quale sia la normativa cui fare riferimento, se quella vigente alla data di presentazione della D.I.A., ovvero quella in vigore al momento della certificazione di conformità successiva all’ultimazione lavori.

Al riguardo vale richiamare quanto previsto dal medesimo art. 7, comma 10, circa la normativa cui fare riferimento per la determinazione del contributo da versare a conguaglio. Quest’ultimo, infatti, pur dovendo essere corrisposto a seguito dell’ultimazione lavori – al pari della presentazione del progetto di variante in corso d’opera - viene determinato in base alle “tariffe” vigenti al momento della presentazione della D.I.A. e non già a quelle in vigore all’atto del pagamento.

Ebbene, una simile disposizione altro non prova se non che la variante in corso d’opera non costituisce un nuovo e/o autonomo titolo abilitativo, come potrebbero esserlo le altre tipologie di varianti, bensì un elemento accessorio all’originaria concessione o dichiarazione di inizio attività che per fattori contingenti trova modificazione nel corso dei lavori.

Prova di ciò, del resto, è il fatto che il pagamento del suddetto contributo a conguaglio, pur dovendo essere effettato unitamente agli adempimenti di cui all’art. 11, non può comunque essere effettuato oltre il termine di validità del titolo abilitativo stesso.

Analogamente, la normativa cui si deve fare riferimento per accertare la conformità delle opere eseguite con variante in corso d’opera agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, non può essere che quella in vigore al momento della presentazione della denuncia di inizio attività, rimanendo ininfluenti nei riguardi della stessa e nei limiti della sua validità, tutte le successive modificazioni normative.

Del resto, ove così non fosse, si cadrebbe nell’assurto secondo cui interventi legittimamente realizzati con variante in corso d’opera, in conformità degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi vigenti al momento dell’esecuzione dei lavori, potrebbero divenire illegittimi – ed in quanto tale sanzionabili – in seguito all’entrata in vigore di nuove norme, senza che ai professionisti ed ai committenti possa essere contestata qualsivoglia omissione o colpa.

Si deve inoltre osservare come la variante in corso d’opera altro non rappresenti (diversamente da una richiesta di variante per ipotesi diverse da quelle previste dal citato comma 10) se non un fattore contingente sopravvenuto che non modifica sostanzialmente le caratteristiche dell’opera e non necessita – a tutela dell’interesse pubblico – di un nuovo esercizio del potere tecnico-discrezionale dell’Amministrazione.

Ed in effetti lo stesso art. 22, comma 2, del D.P.R. 380/01 "Testo Unico dell'Edilizia", precisa che "Sono, altresì, realizzabili mediante denuncia di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali denunce di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori".

In conclusione pare potersi a buona ragione sostenere che le varianti in corso d’opera previste dall’art. 39 della L.R Toscana 52/99, in quanto riconducibili all’originario titolo abilitativo, non necessitando di una autonoma e specifica disciplina procedimentale, non risentono, al pari del titolo abilitativo cui accedono, delle modifiche apportate agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi.

(Dott. Francesco Barchielli)


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