Quesiti alla redazione

Le domande che i lettori hanno posto alla redazione, con la risposta. Sono pubblicate in forma anonima.

29 quesiti pubblicati · pagina 2 di 3

1. Quesito n. 19491 30.07.2024

   È pervenuta una richiesta di accesso relativa a pratiche edilizie depositate dal confinante ai fini della verifica del rispetto delle distanze civilistiche. Si chiede come rispondere evidenziando che i controinteressati si sono opposti indicando, tra le altre, che i lavori risultano conclusi da oltre un decennio.

   Risposta della redazione apri per leggere

   In merito alla richiesta d'accesso del confinante oggetto di quesito, si segnala che il T.A.R. Veneto, Sezione II, con sentenza n. 938 del 16 luglio 2021 ha osservato che “al proprietario dell’immobile vicino, in quanto titolare di una posizione giuridica qualificata e differenziata - e non meramente emulativa o preordinata ad un controllo generalizzato dell’azione amministrativa -, quando faccia valere l’interesse ad accertare il rispetto delle previsioni urbanistiche, spetta il diritto di accesso agli atti abilitativi ed alle pratiche edilizie (cfr. T.A.R. Sicilia, Palermo, Sez. II, 6 giugno 2018, n. 1287; T.A.R. Abruzzo, Pescara, 26settembre 2018, n. 270; T.A.R. Lazio, Sez. II- bis, 11 gennaio, n. 262)”.
   Circa il rapporto con i controinteressati, ovvero coloro che per effetto dell'ostensione vedono pregiudicato il proprio diritto alla riservatezza, la giurisprudenza ha chiarito che risulta “escluso che l'amministrazione possa legittimamente assumere quale unico fondamento del diniego di accesso agli atti la mancanza del consenso da parte dei soggetti controinteressati, atteso che la normativa in materia di accesso agli atti, lungi dal rendere i controinteressati arbitri assoluti delle richieste che li riguardino, rimette sempre all'amministrazione destinataria della richiesta di accesso il potere di valutare la fondatezza della richiesta stessa, anche in contrasto con l'opposizione eventualmente manifestata dai controinteressati” (T.A.R. Campania Napoli, Sezione VI,  9 marzo 2017, n. 1380).
   Sul fatto che i lavori siano conclusi da tempo (come evidenziato dai controinteressati) si ritiene che non sia un elemento sufficiente su cui basare il diniego di accesso alla pratica.
   L'abuso edilizio, infatti, è una situazione di illegittimità permanente (Consiglio di Stato, Sezione VI, 12 gennaio 2022, n. 204).
   Si presume che l’interesse del vicino richiedente sia quello di accertare il rispetto della normativa urbanistica, premurandosi di accertare che non siano stati commessi eventuali illeciti edilizi che potrebbero ripercuotersi negativamente anche sulla sua posizione soggettiva.
   In tal senso, si può ritenere che l’interesse all’accesso permanga a prescindere che sia trascorso oltre un decennio dai lavori oggetto di pratica.  

   Nel caso di specie, al soggetto istante, in quanto confinante, può sicuramente essere riconosciuta una posizione giuridica qualificata e differenziata di cui alla  L. 241/1990.
   Spetta all'Amministrazione che detiene il documento oggetto di istanza svolgere gli accertamenti circa la possibilità che le pratiche richieste possano essere utili per i motivi indicati (ovvero il rispetto delle distanze civilistiche) e vagliare quanto dichiarato dal controinteressato.
   In caso di accoglimento, comunque si ritiene che l’accesso debba essere ristretto ai documenti indispensabili per le finalità per cui è stato proposto l’accesso.

2. Quesito n. 19335 10.05.2024

   Le pareti finestrate laterali di un unico immobile (costituenti o meno separati corpi di fabbrica e di proprietà unitaria) devono rispettare le distanze ex art. 9 del D.m. 1444/68? Si può ritenere corretto il regolamento edilizio che prescrive una distanza inferiore da mantenere in presenza di finestre rispetto a quella di metri 10 di cui al D.M. 1444/68?

   Risposta della redazione apri per leggere

   RISPOSTA

   Si rappresenta come costante è la giurisprudenza nel ritenere applicabile la disciplina delle distanze ex art. 9 del D.M. 1444/68 anche con riferimento a due fabbricati appartenenti alla stessa proprietà e ricadenti nella stessa area di sedime. Ciò in ragione della particolare ratio della norma che risponde ad interessi di natura pubblicistica a tutela del mantenimento della salubrità e igiene dei luoghi.

   In tali termini si cita la recente pronuncia del Consiglio di Stato. Sezione VI, 9 giugno 2023, n. 5663 che ha chiarito:
   "Quanto al tema delle distanze tra edifici collocati nella stessa area di proprietà, sollevato con il secondo motivo d'appello, va rammentato che per costante giurisprudenza del giudice civile, le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e prescindendo dall'appartenenza di tale spazio a terzi (cfr., tra le altre,Cass. civ., Sez. II, 10 marzo 2022 n. 7794, 31 ottobre 2017 n. 25890 e 23 marzo 2017 n. 7542).
   Come ha ricordato ancora la Corte di cassazione (cfr., tra le molte, Cass. civ.,Sez. II, 29 gennaio 2018 n. 2093) la previsione regolamentare è posta a tutela dell'interesse pubblico in materia di igiene e sanità, conseguendone che lo strumento urbanistico comunale, nel disciplinare il territorio individuando le zone territoriali omogenee di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 2, deve osservare le prescrizioni dettate in materia di distanze minime tra fabbricati previste per ciascuna delle dette zone dal primo comma dell'art. 9 del medesimo decreto ministeriale, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva, oltre che integrativa rispetto all'art. 873 cod.civ. (cfr., anche, Cass. civ., Sez. II, 19 gennaio 2018, n. 1360).
   Ciò vale anche per la costante giurisprudenza di questo Consiglio secondo la quale la disposizione contenuta nell'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell'interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile (cfr., tra le molte, Cons. Stato, Sez. IV, sez. IV, 18 luglio 2022 n. 6086, 5 febbraio 2018 n.707 e 14 settembre 2017 n. 4337; nonché Cass. civ., Sez. II, 14 novembre 2016 n. 23136)".

   Nell'altra sentenza citata, T.A.R. Toscana, Sezione III, 24 marzo 2020, n. 360 si discute invece della distanza da osservare tra "due corpi di fabbrica collegati da una porzione di muratura e posizionati fra loro in modo da formare una sorta di “U”. Il Collegio richiamando un altro precedente giurisprudenziale ha chiarito che: "proprio perché funzionali alla tutela di interessi generali connessi ai bisogni collettivi di igiene e di sicurezza, e non del diritto individuale di proprietà, le distanze minime sancite dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 trovano applicazione anche nel caso in cui i due edifici frontistanti appartengano al medesimo proprietario, ovvero nell’ipotesi – assimilabile al caso di specie – in cui le pareti finestrate contrapposte appartengano ai due corpi di un’unica costruzione (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 8 maggio 2013, n. 2483)".

   Nello stesso senso si cita anche T.A.R. Liguria, Sezione II, 26 giugno 2021, n. 589: "La controinteressata sostiene che l’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 non troverebbe applicazione nel caso di pareti appartenenti ad un unico corpo di fabbrica: il suo edificio e quello delle ricorrenti, infatti, non costituirebbero due fabbricati autonomi, bensì due parti di un unico corpo di fabbrica avente forma “a ferro di cavallo”, a suo tempo approvato sulla base di un progetto unitario".
   Ne conseguirebbe l’inapplicabilità del limite di distanza che il citato art. 9 riferisce ai “fabbricati” (e non ai corpi di fabbrica del medesimo fabbricato) in funzione della disciplina delle nuove costruzioni (e non delle distanze tra i vari corpi di fabbrica).
   Tale prospettazione non persuade.
   Infatti, anche volendo ammettere che nel caso di specie si configurino effettivamente due porzioni di un unico corpo di fabbrica, la circostanza non giustificherebbe l’esonero dall’applicazione di una disciplina intesa alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ossia ad impedire la formazione di intercapedini nocive per la salubrità dei luoghi (cfr.,ex plurimis,Cons. Stato, sez. IV, 27 agosto 2019, n. 5897).
   Del resto, la giurisprudenza è costante nel ritenere che, ai fini dell'osservanza delle distanze legali, "la nozione di costruzione non può identificarsi con quella di edificio, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo (cfr., fra le ultime, Cons. Stato,sez. VI, 5 marzo 2021, n. 1867)".

   Ancora da ultimo  si richiama T.A.R. Lombardia, Sezione II, 24 dicembre 2019, n. 2743, che, con riferimento ad un intervento di sopraelevazione su immobile costituito da tre corpi di fabbrica ("un corpo centrale e due laterali che si fronteggiano parallelamente ad una distanza di 7,82 mt e dispongono di vedute rivolte verso un cortile interno"), ha precisato "...sussiste la necessità del rispetto delle distanze di 10 mt tra pareti finestrate di edifici fronteggianti, posto che la deroga prevista dalla norma regionale (art. 64, comma 2, L.R. n. 12/2005) ai limiti e alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale “non può ritenersi estesa anche alla disciplina civilistica in materia di distanze, né può operare nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, quali sono quelle dell'art. 41 quinques della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765,e dell'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, nella parte in cui regolano le distanze tra fabbricati (Consiglio di Stato sez. VI, 05/03/2014, n. 1054)".
   Né può valere la tesi della non applicabilità della norma trattandosi di corpi di fabbrica dello stesso immobile, poiché la finalità igienico-sanitaria della disciplina ne impone l’applicazione anche a simili casi. È stato infatti affermato che “essendo la norma finalizzata a stabilire un idonea intercapedine tra edifici nell'interesse pubblico, e non a salvaguardare l'interesse privato del frontista alla riservatezza (cfr. Cass. Civ., Sez. II,261.2001 n. 1108), sicché non può dispiegare alcun effetto distintivo la circostanza che si tratti di corpi di uno stesso edificio ovvero di edifici distinti" (TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 08/07/2010, n. 2461)".

   Fatte tali premesse occorre tuttavia verificare se sussiste in concreto anche l'ulteriore presupposto di applicazione della norma, ovvero la presenza di "pareti finestrate".
   La norma dell'art. 9 del D.M. 1444/68 è da considerare norma di carattere "eccezionale" ed in quanto tale non è suscettibile di interpretazione analogica per cui non può considerarsi parete finestrata una vetrata fissa e priva di aperture (la quale non consentendo l'affaccio non è configurabile come veduta).

   Così T.A.R. Liguria, Sezione I, 5 novembre 2020, n. 843 che ha chiarito come: "Innanzitutto, è emerso dagli atti di causa che la vetrata sul fronte nord-ovest del realizzando fabbricato è fissa e non può essere aperta, avendo la sola funzione di dare luce al vano scale (cfr. docc. 5.2 e 5.4 controinteressata).
   Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, "la distanza di 10 mt. prescritta dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 si riferisce esclusivamente a pareti munite di finestre qualificabili come vedute, ossia che consentono l’affaccio, mentre non riguarda anche quelle su cui sono presenti finestre lucifere, vale a dire che lasciano passare soltanto la luce e l’aria (in tal senso cfr., ex plurimis, Cons. St., sez. IV, 4 febbraio 2020, n. 907; Cons. St., sez. IV, 26 novembre 2015, n. 5365; Cons. St., sez. IV, 4 settembre 2013, n. 4451; T.A.R. Liguria, sez. I, 28 settembre 2020, n. 646; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 23 maggio 2019, n. 1168; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 30 novembre 2018, n. 2706)".
   Pertanto, in applicazione di tale principio, la parete in questione deve ritenersi cieca agli effetti dell’art. 9, comma 1, n. 2) del D.M. n. 1444/1968.

   Ancora TAR Lombardia, Milano, sez. II, 30 novembre 2018 n. 2706): “l’art. 9 del D. M. n. 1444 del 1968, in materia di distanze tra edifici, fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere unicamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci” (Consiglio di Stato, sez. IV, 5 ottobre 2015, n. 4628; cfr., nella giurisprudenza civile, Cassazione civile, sez. II, 20 dicembre 2016, n. 26383). L’operatività della previsione è, quindi, condizionata dalla natura delle aperture …” (v. anche TAR Lombardia, Milano, sez. II, 23/05/2019 n. 1168)".

   Di più T.A.R. Lombardia, Milano, Sezione II, 26 giugno 2019, n. 1484 ha escluso l'applicazione della disciplina di cui al D.M. 1444/68 in presenza di finestre con inferriate

   Pertanto con riferimento al piano terra, a prescindere dalla qualificazione della apertura, non trova in ogni caso non può trovare applicazione la disciplina sulla distanza di metri 10.

   In merito al piano primo invece, in cui le finestre sono apribili, se ne afferma la qualificazione come cortile.
   L'art. 51 del R.E. definisce cortili chiusi "gli spazi interni completamente o parzialmente circondati da muri esistenti o potenziali anche se detti muri appartengono a proprietari diversi".
   Prosegue: "Sia negli edifici di nuova costruzione che in quelli da sopraelevare o ampliare, i cortili dovranno corrispondere ai seguenti requisiti:
   1) nessun lato del cortile dovrà essere minore di m 6,00;
   2) l'altezza di ciascun muro costituente parzialmente o totalmente uno dei lati del cortile, quando in esso o in quello opposto si aprono finestre di vani abitabili, non potrà superare il doppio della distanza orizzontale della mezzeria del muro considerato da quella del muro opposto.
   [...]
   5) la distanza orizzontale della mezzeria di ciascuna finestra o portafinestra di vano abitabile dal muro opposto o dal piede della scarpa di terreni in pendenza o terrazzati, non dovrà essere inferiore a m 8,00".

   La norma del R.E. edilizio pertanto prescrive una distanza inferiore da mantenere in presenza di finestre rispetto a quella di metri 10 di cui al D.M. 1444/68.

   Si richiama, al fine di definire i rapporti tra D.M. 144/68 e Regolamenti comunali, la Ordinanza della Corte di Cassazione Civile n. 6436 del 12 dicembre 2022 emessa proprio su un caso in cui si discuteva della distanza tra pareti distanziate da un cortile.
   Nel caso di specie si trattava di cortile chiuso tra due fabbricati distinti e appartenenti a proprietari diversi. Prescindendo dalla questione emersa in merito anche alla qualificazione del suddetto spazio come cortile (sostenendo parte ricorrente che tale qualificazione potesse essere riconosciuta solo allo spazio interno ad un edificio unitario) la Corte ha chiarito come:
   "Questa Corte ha reiteratamente chiarito che le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e non trovano deroga con riguardo alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili le quali, siccome rivolte alla disciplina dei rapporti planovolumetrici tra le costruzioni e gli spazi liberi adiacenti, prescindendo dall'appartenenza di essi ad un unico od a più proprietari, non costituiscono norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra costruzioni (che si riferiscono alle costruzioni su fondi finitimi) e, pertanto, non possono escludere l'applicazione delle norme specificamente dirette alla disciplina di tali distanze (Cass. Sez. 2 - Ordinanza n. 29644 del 28/12/2020 - Rv. 660067 – 01; Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 25890 del 31/10/2017 - Rv. 645803 – 01; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 22081 del 25/10/2011 - Rv. 619954 - 01). 
   Da tali principi consegue che le disposizioni che stabiliscono le prescrizioni sulle dimensioni e l'ampiezza dei cortili e degli spazi interni non escludono l'applicazione delle norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra fabbricati, le quali sono dirette ad impedire la creazione di intercapedini dannose. Infatti, da un lato, le previsioni sulle dimensioni e l'ampiezza dei cortili e degli spazi interni, prescindendo dall'esistenza di fabbricati su fondi finitimi, non hanno alcun riguardo alle eventuali relazioni intersoggettive fra privati né alla distanza degli edifici che insistono sui cortili, dall'altro lato, la presenza di un cortile non esclude l'idoneità del medesimo a creare intercapedini dannose fra gli edifici che su di esso insistono. 
   La decisione della Corte territoriale risulta del tutto divergente rispetto a questi principi, in quanto ha ritenuto che le previsioni del Regolamento edilizio del Comune di Sannicandro in materia di cortili fossero idonee ad integrare una deroga alle previsioni codicistiche - nonché alle previsioni integrative di queste ultime- in tema di distanze tra fabbricati. 
   Va invece osservato e ribadito che, indipendentemente della stessa correttezza della qualificazione dell’area esistente tra i fabbricati delle parti come cortile, in ogni caso l’applicazione delle previsioni del Regolamento edilizio del Comune di Sannicandro in materia di cortili non risulterebbe idonea a determinare una deroga alla disciplina in tema di distanze tra costruzioni, secondo il costante insegnamento di questa Corte".

   Tutto quanto premesso pertanto rispetto al piano primo, dove si discute di pareti finestrate, si ritiene che si porrebbe un problema di conformità rispetto al D.M. 1444/68.

3. Quesito n. 19310 02.05.2024

   Si chiede se l'obbligo del lottizzante a cedere le aree sulle quali egli stesso ha realizzato si prescriva.

   Risposta della redazione apri per leggere

   RISPOSTA 

   Per quanto riguarda gli obblighi di cedere le aree (obbligo di cedere ex. art. 2932 c.c. in adempimento di un contratto preliminare al quale "in qualche modo" è assimilata la convenzione urbanistica), la giurisprudenza ha oscillato tra la prescrizione o meno dopo il decorso di dieci anni. 

   Il Consiglio di Stato, tuttavia, sembra essersi orientato nel senso di ravvisare che "gli obblighi di cessione recati da una convenzione di lottizzazione ovvero dagli atti a questa assimilabili devono essere ritenuti imprescrittibili (cfr. Cons. St., sez. IV, 26 agosto 2014, n. 4278; sez. IV, 30 novembre 2015, n. 5413; da ultimo, sez. IV, 26 febbraio 2019, n. 1341; sez. IV, n. 3672 del 14 giugno 2018; sez V, 31 agosto 2017, n. 4144) [...]

   Le conclusioni a cui giunge la più recente giurisprudenza di questo Consiglio conducono pertanto ad affermare che i diritti di parte pubblica derivanti da convenzione urbanistica, in ragione dell’intrinseca connessione di tali obbligazioni con la richiesta e rilasciata concessione edilizia, concretandosi essi in una condizione del medesimo titolo edilizio, non sono suscettibili di estinzione per prescrizione.

   Del resto, i precedenti giurisprudenziali citati nella sentenza gravata, posti dal primo giudice a fondamento dell’opposta affermazione della prescrittibilità tali diritti, non assumono rilievo per la soluzione del caso in esame, perché, per un verso, riguardanti diversa fattispecie (C.G.A., 30 settembre 2019, n. 848, in merito al diritto a riscuotere il contributo per oneri di urbanizzazione), per altro verso, in quanto espressione di un orientamento non condivisibile" (Consiglio di Stato, Sezione IV, 7 ottobre 2021 n. 6717; cfr. T.A.R. Lombardia Milano, Sezione IV, 12 dicembre 2022 n. 2735).

   Si rileva tuttavia la sussistenza di una altra pronuncia del Consiglio di Stato, che ancorché meno approfondita sulla motivazione, giunge a concludere (sembra in senso contrario) che "Ne deriva che la prescrizione decorre solo dal termine ultimo di validità della convenzione, ordinariamente previsto in dieci anni o nel diverso termine stabilito dalle parti; mentre il Comune, una volta consumato il termine di validità della convenzione, ha ancora dieci anni di tempo, ovvero il termine ordinario di prescrizione, per poter azionare i diritti previsti dalla convenzione stessa.

   Conclusivamente l’obbligazione di trasferire al Comune appellante il terreno da destinare a verde e servizi di cui alla lottizzazione convenzionata del 02.03.1985 s’è prescritta per il decorso di oltre un ventennio dall'adozione della convenzione di lottizzazione" (Consiglio di Stato, Sezione VI, 26 settembre 2023 n. 8526).

   Di tale contrasto giurisprudenziale del Giudice di appello, dà atto anche la giurisprudenza di primo grado, la quale nella sentenza che si osserva ha tuttavia optato per l'imprescrittibilità del diritto del Comune, rilevando "che, sul tema in questione, sono stati affermati dalla giurisprudenza, anche recentemente, orientamenti contrapposti.

   L’orientamento favorevole all’applicabilità del termine prescrizionale fa leva sul generale principio, afferma to dal codice civile all’art.2934 c.c., secondo cui i diritti, salvo diversa previsione, si prescrivono con il decorso di dieci anni a partire da quando il diritto può essere fatto valere, posto che il diritto trae fondamento in un atto di natura negoziale quale la convenzione urbanistica. Assumendo una siffatta ottica, i diritti di cessione si prescriverebbero in dieci anni, decorrenti dalla scadenza, normalmente decennale, del termine di validità della convenzione di lottizzazione (in tal senso, v., quam multis, Consiglio di Stato, 1.12.2021, n.8006; Tar Milano, 20.12.2019, n.2710).
   Il contrapposto orientamento, sostenuto anch’esso da talune pronunce (cfr., Consiglio di Stato, 6717/2021; Consiglio di Stato, 1341/2019), anche di questa Sezione (v., Tar Salerno, 31.12.2021, n.2947), si fonda sulla concezione per cui le convenzioni urbanistiche sarebbero accordi ad oggetto pubblico con i quali l’Amministrazione realizza esclusivamente finalità istituzionali, privi di “specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento di contrapposti interessi delle parti stipulanti”, configurandosi piuttosto come “accordo endoprocedimentale dal contenuto vincolante quale mezzo rivolto al fine di conseguire l'autorizzazione edilizia” e, per l’effetto, una condizione strutturale immanente della assentita lottizzazione.
   Il secondo degli orientamenti sopra cennati appare preferibile, come ritenuto dal precedente sopra richiamato di questa Sezione, giacchè, opinando nel senso della piena applicabilità del termine prescrizionale, si determinerebbe, a danno dell’intera collettività, la polverizzazione degli oneri cui l’Amministrazione, con il conforto della legge e dello strumento urbanistico, ha subordinato la realizzazione del progetto edificatorio" (T.A.R. Campania, Salerno, Sezione I, 27 dicembre 2022 n. 3659).

   Alla luce di tali orientamenti giurisprudenziali si ritiene che il Comune, quantomeno laddove la convenzione sia stata trascritta debba insistere per il trasferimento delle aree necessarie alla realizzazione delle opere pubbliche anche a distanza di tempo, non potendo accedere a strumenti privatistici con oneri a carico dell'erario difficilmente giustificabili. 

   Nel caso di specie, dunque, il Comune dovrebbe diffidare gli attuali proprietari delle aree (ricostruendo le successioni rispetto agli originari sottoscrittori ed individuando gli odierni aventi causa anche dalle visure catastali e di Conservatoria), al trasferimento delle particelle interessate. Nel caso di infruttuoso esito della diffida, sulla base di una corretta ricostruzione delle proprietà e dei necessari eventuali frazionamenti catastali, potrà avviare ricorso dinanzi al T.A.R. con azione ex. art. 2932 c.c. In seguito all'accoglimento del ricorso il T.A.R. emetterà quindi sentenza costitutiva del diritto reale a favore del Comune ordinando al Conservatore la trascrizione della stessa.

   I passaggi al riguardo sono dunque i seguenti:

   - incarico ad un geometra per verifica topografica dei confini effettivi delle aree da trasferire ed eventuale frazionamento per prendere solo quanto necessario (salvo che che ci ragionevole certezza sui confini);

   - relazione del geometra in cui si ricostruisce catastalmente il regime dei proprietari attuali delle particelle o della particella interessata;

   - diffida agli attuali proprietari;

   - ricorso al T.A.R. Toscana in caso di inadempimento (tempi previsti circa un'anno salvo presentazione di istanza di prelievo per accelerare la fissazione dell'udienza).

4. Quesito n. 19290 24.04.2024

   Relativamente alla sentenza TAR Lombardia, Milano,Sez.IV, 22 febbraio 2024 (...) possiamo affermare che, relativamente all'esercizio puntuale dei poteri edificatori, la questione dell'affidamento qualificato, è possibile che tra i punti qualificati vi rientrino, oltre alle pregresse convenzioni stipulate anche le fattispecie degli Accordi urbanistici di cui all'ex art.11 della legge 241/90 già approvati dal Consiglio Comunale seconde le forme di rito?

   Risposta della redazione apri per leggere

   RISPOSTA

   Circa l'affidamento qualificato in sede pianificatoria, la giurisprudenza si è nel tempo così orientata:
   •    Nella sentenza T.A.R. Lombardia, Milano, Sezione IV, 22 febbraio 2024, n. 492, relativamente alla questione dell’affidamento qualificato si legge che: "con riferimento all'esercizio dei poteri pianificatori urbanistici, la tutela dell'affidamento è riservata ai seguenti casi eccezionali: I) superamento degli standard minimi di cui al D.M. 2 aprile 1968, con l'avvertenza che la motivazione ulteriore va riferita esclusivamente alle previsioni urbanistiche complessive di sovradimensionamento, indipendentemente dal riferimento alla destinazione di zona; II) pregresse convenzioni edificatorie già stipulate; III) giudicati (di annullamento di dinieghi edilizi o di silenzio rifiuto su domande di rilascio di titoli edilizi), recanti il riconoscimento del diritto di edificare; IV) modificazione in zona agricola della destinazione di un'area limitata, interclusa da fondi edificati in modo non abusivo" (Consiglio di Stato, IV, 2 gennaio 2023, n. 21; anche, IV, 24 gennaio 2023, n. 765; II, 8 settembre 2021, n. 6234; T.A.R. Lombardia, Milano, IV, 5 dicembre 2023, n. 2951; altresì, Corte costituzionale, sentenza n. 179 del 2019)".
   •    In giurisprudenza, risulta, poi, pacifico che le convenzioni urbanistiche si configurino come accordi sostitutivi del provvedimento finale, ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241/1990.
   •    Relativamente alla convenzione di lottizzazione, i giudici amministrativi hanno chiarito come questa “quale strumento di attuazione del piano regolatore generale - è un accordo sostitutivo di provvedimento ai sensi e per gli effetti dell'art. 11, l. 241 del 1990 in quanto espressione dell'esercizio consensuale di un potere pianificatorio, che sfocia in un progetto e in una serie di disposizioni urbanistiche” (T.A.R. Piemonte, Sezione II, 4 gennaio 2023, n. 13).
   •    “La convenzione di lottizzazione urbanistica”, infatti, “è inquadrabile negli accordi sostitutivi di provvedimento, di cui all'art. 11, comma 2 della Legge n. 241/1990 con la conseguenza che nei suoi confronti trovano applicazione i principi civilistici in materia di obbligazioni e contratti per gli aspetti non incompatibili con la generale disciplina pubblicistica”(T.A.R. Lombardia, Milano, Sezione II, 19 aprile 2021, n. 974).
   •    Si evidenzia che, "in assenza di un affidamento qualificato, giuridicamente tutelato, in capo al privato, la potestà pianificatoria non è soggetta al principio del divieto di reformatio in peius, in quanto l’Amministrazione gode di un’ampia discrezionalità nell’effettuazione delle proprie scelte, che relega l’interesse degli amministrati alla conferma (o al miglioramento) della previgente disciplina a interesse di mero fatto, non tutelabile in sede giurisdizionale (Consiglio di Stato, IV, 5 giugno 2023, n. 5464; IV, 20 aprile 2023, n. 4015; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 25 gennaio 2022, n. 165; 14 dicembre 2020, n. 2492; 7 luglio 2020, n. 1291; 14 febbraio 2020, n. 309; II, 17 aprile 2019, n. 868; 27 febbraio 2018, n. 566; 15 dicembre 2017, n. 2393)".
   •    In sintesi (T.A.R. Lombardia, Brescia, Sezione I, 5 agosto 2021, n. 728):
   " in sede pianificatoria, le uniche "evenienze generatrici di affidamento "qualificato", sulla scia della giurisprudenza ormai consolidata, sono state ravvisate nell'esistenza di convenzioni di lottizzazione, di accordi di diritto privato intercorsi tra Comune e proprietari, di giudicati di annullamento di dinieghi di concessioni edilizie o di silenzio-rifiuto su domanda di concessione.
   In mancanza di tali eventi non è configurabile un'aspettativa qualificata ad una destinazione edificatoria non peggiorativa di quella pregressa, ma solo un'aspettativa generica analoga a quella di qualunque altro proprietario di aree che aspiri all'utilizzazione più proficua dell'immobile, posizione cedevole rispetto alle scelte urbanistiche dell'Amministrazione: sicché non può essere invocato il difetto di motivazione, in quanto si porrebbe in contrasto con la natura generale dell'atto e i criteri di ordine tecnico seguiti per la redazione dello stesso (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 17 febbraio 2012 n. 854 cit.; sez. IV, 4 aprile 2011 n. 2104). Peraltro, in sede di adozione di uno strumento urbanistico l'Amministrazione può introdurre anche innovazioni per migliorare le vigenti prescrizioni urbanistiche alle nuove esigenze, e ciò anche nel caso in cui la scelta effettuata imponga sacrifici ai proprietari interessati e li differenzi rispetto agli altri che abbiano già proceduto all'utilizzazione edificatoria dell'area secondo la previgente destinazione. In ogni caso, in materia di pianificazione urbanistica occorre tener conto della congruenza delle scelte con le linee di sviluppo del territorio illustrate nella relazione tecnica e nei documenti accompagnatori (T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. I, 20 maggio 2019, n. 502)".

   
   Alla luce di quanto sopra esposto, occorre, poi, operare una distinzione tra piani attuativi con convenzioni stipulate - da una parte - e piano con convenzioni o accordi approvati e non ancora stipulati, dall’altra. 
   A riguardo, si ritiene che solo nella prima ipotesi si possa rilevare un affidamento qualificato, evidenziando la natura eccezionale dei casi in cui sorge la tutela dell'affidamento.

5. Quesito n. 19264 11.04.2024

   Nel caso di volumi soggetti a fiscalizzazione ex art. 34 del DPR 380/2001, pur essendo considerati a tutti gli effetti "volumi non sanati", è possibile presentare una Segnalazione Certificata per l'Agibilità dei volumi stessi?

   Risposta della redazione apri per leggere

   NORMATIVA DI RIFERIMENTO
   L’art. 34 del D.P.R. 380/2001 (T.U. Edilizia) prevede che: “quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”.
   Ai sensi dell'art. 24 T.U. Edilizia (così come modificato dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016), rubricato Agibilità, stabilisce che "La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
   2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
   a) nuove costruzioni;
   b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
   c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
   3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
   4. Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
   a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
   b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
   5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:
   a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
   b) certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
   c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonché all'articolo 82;
   d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
   e) dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
   e-bis) attestazione di 'edificio predisposto alla banda ultra larga', rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3. (lettera aggiunta dall'art. 5, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 207 del 2021)".

   GIURISPRUDENZA
   Circa i presupposti necessari per la fiscalizzazione di cui all’art. 34, comma 2 D.P.R. 380/2001, si richiama la pronuncia del T.A.R. Lombardia, Brescia, Sezione II,  21 settembre 2022, n. 863 che analizza i presupposti affinchè si possa configurare la fiscalizzazione di cui all’art. 34, comma 2 D.P.R. 380/2001.
   In particolare, si precisa che:
   “- primo presupposto dell'art. 34 comma 2 del D.P.R. n. 380 del 2001 è che siano stati superati sia i margini di tolleranza costruttiva ex art. 34-bis del D.P.R. n. 380 del 2001 sia i limiti delle variazioni essenziali ex art. 32 del D.P.R. n. 380 del 2001 (ossia ex art. 54 della L.R. 11 marzo 2005 n. 12). Nel caso delle variazioni non essenziali, infatti, la conformità urbanistica è normalmente implicita, ed è quindi applicabile la regolarizzazione ex art. 36 comma 2 del D.P.R. n. 380 del 2001 (per le nuove edificazioni o la ristrutturazione pesante), oppure la regolarizzazione ex art. 37 comma 4 del D.P.R. n. 380 del 2001 (per gli interventi edilizi autorizzabili mediante SCIA);
   - il secondo presupposto dell'art. 34 comma 2 del D.P.R. n. 380 del 2001 è che l'intervento di costruzione sia stato unitario, e abbia determinato la confusione delle varie parti di quanto edificato, conformi e difformi, in un'unica costruzione. È dunque necessario che vi sia stata contestualità tra i lavori conformi e quelli difformi, o quantomeno che l'aggiunta di parti difformi sia rimasta all'interno del medesimo disegno edificatorio, analogamente a quanto avviene con le varianti in corso d'opera. Se manca invece qualsiasi collegamento con i tempi di ultimazione dell'originaria parte conforme, l'aggiunta è semplicemente una nuova costruzione abusiva, anche se si inserisce in modo coerente nell'edificio divenendo una porzione non autonoma dello stesso sotto il profilo funzionale;
   - il terzo presupposto dell'art. 34 comma 2 del D.P.R. n. 380 del 2001 è che vi sia il rischio di pregiudizi per la parte eseguita in conformità. Possono essere prese in considerazione evidentemente solo le ipotesi di cedimento riferite alla statica dell'intero edificio, ossia quelle implicanti il rischio di rovina del fabbricato nel suo complesso, non essendo rilevanti sotto il profilo urbanistico le semplici limitazioni funzionali che l'edificio potrebbe subire a causa della perdita della volumetria abusiva. Parimenti, non rilevano i danni riparabili, e dunque temporanei, che l'intervento di demolizione potrebbe arrecare alla parte eseguita in conformità. L'onere della prova del livello di rischio è a carico dei proprietari”.
   Ci si interroga, poi, se il versamento della sanzione pecuniaria possa avere effetto sanante in quanto, a differenza di quanto stabilito dagli articoli 36 e 37, co. 4 nonché 38 D.P.R. 380/01, il T.U. Edilizia non prevede in modo espresso che il detto pagamento produca un qualche effetto di regolarizzazione.
   In giurisprudenza, nel tempo, si sono teorizzati due orientamenti, uno che teorizzava un certo ripristino della legalità violata, un altro – di segno contrario  – per cui la situazione di illegittimità permane (ad oggi prevalente).
   A sostegno della prima tesi,  il Consiglio di Stato (Consiglio di Stato, Sezione VI, 30 marzo 2017, n. 1476) osserva che “la regola, anche quando l'abuso consista nella semplice parziale difformità, è sempre la demolizione; a tale regola il comma 2 pone un'eccezione, stabilendo che "quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione" pecuniaria, commisurata nel caso che interessa, di immobile abitativo, al doppio del costo di produzione. Si tratta, in sostanza, di un'ipotesi particolare di sanatoria, denominata di solito "fiscalizzazione dell'abuso". Il Consiglio di Stato, tuttavia,  non procede ad una dettagliata motivazione a sostegno della propria tesi.
   Tale posizione viene rilevata in modo sporadico in altre decisioni dello stesso Consiglio ormai risalenti nel tempo (Consiglio di Stato, Sezione V, 24 ottobre 2013, n. 5158 per cui “La giurisprudenza è orientata, appunto, nel senso che in materia edilizia la sanzione pecuniaria ha anch'essa una funzione di reintegrazione della legalità violata”; Consiglio di Stato, Sezione II, 13 novembre 1996, n. 1026 “La funzione di reintegrazione della legalità violata svolta dalla sanzione pecuniaria per abuso edilizio è da intendersi in termini oggettivi, sicchè è ad essa indifferente che a sopportare le conseguenze della reazione pubblica all'abuso sia l'originario proprietario od un suo avente causa”).
   Come anticipato, l’impostazione ad oggi prevalente in giurisprudenza è quella per cui “ il pagamento delle sanzioni pecuniarie, se esclude che le opere edilizie abusive possano essere legittimamente demolite, non ne rimuove, però, il carattere antigiuridico, né tampoco legittima il compimento di ulteriori lavori in difformità o in assenza della concessione edilizia” (Consiglio di Stato, Sezione IV, 29 settembre 2011, n. 5412).
   Il pagamento delle sanzioni pecuniarie impedisce solo la materiale rimozione della porzione irregolare, senza però rimuoverne il carattere antigiuridico (Cons. Stato, n. 2799/2018;  Cass. Pen.  n. 28747/2018).
   Come evidenziato dal T.A.R. Campania Napoli, Sezione II, 28 giugno 2019, n. 3552, “tanto anche a prescindere dalla eventuale ascrivibilità delle difformità all'ambito di applicazione dell'articolo 34 del D.P.R. n. 380 del 2001, poiché la "cd. fiscalizzazione dell'abuso" non comporta una "generalizzata sanatoria ovvero il riconoscimento della conformità di quanto realizzato alla pertinente disciplina urbanistica ed edilizia. Al contrario, la riconosciuta possibilità di procedere alla c.d. 'fiscalizzazione' consegue, per espressa previsione di legge, alla circostanza per cui "la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità", senza che tale riconoscimento comporti una sorta di sanatoria ex post degli interventi abusivi ovvero un accertamento di conformità assimilabile a quello previsto dal successivo articolo 36 del medesimo D.P.R. n. 380 del 2001": Cons. Stato, Sez. VI, 29 gennaio 2016, n. 352)”.
   Quest’ultima lettura, inoltre, sembra trovare maggiore conforto nel dato testuale del T.U. Edilizia il quale, nei casi in cui ha ricollegato effetto sanante ad alcuni procedimenti, lo ha stabilito in modo espresso.  Si ritiene, pertanto, di sostenere l'orientamento maggioritario che nega il versamento della sanzione pecuniaria possa avere natura di sanatoria.  
   Per quanto riguarda i presupposti del certificato di agibilità, con la sentenza del Consiglio di Stato, Sezione VI, 2 agosto 2022, n. 6780, i giudici si sono pronunciati in una causa in cui, tra le altre, era stato censurato in primo grado il diniego del rilascio dell’agibilità allo stabilimento balneare, assunto con provvedimento comunale, asseritamente illegittimo perché adottato in pendenza del procedimento di condono e, comunque, contraddittorio, risultando la struttura in possesso del nulla osta igienico sanitario e di tutte le certificazioni sulla sicurezza e conformità degli impianti.
   In tale decisione, i giudici evidenziano come presupposto del certificato di agibilità sia la conformità delle opere al titolo abilitativo.
   Nel caso di specie, la tesi dei ricorrenti si fondava sul fatto che non vi è identità di disciplina tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità, tenuto conto che, da un lato, non potrebbe opporsi un diniego di agibilità soltanto sulla base della supposta difformità dell’immobile dal progetto approvato; dall’altro, il rilascio del certificato di agibilità non potrebbe impedire l’esercizio del potere repressivo di abusi edilizi in concreto riscontrati.
   Al riguardo, il Consiglio di Stato, dopo il richiamo agli artt. 24-25 T.U Edilizia (nella formulazione ratione temporis applicabile alla specie), sottolinea come l'articolo 24 è stato sostituito dal D. lgs. 222/2016 che riconduce la certificazione oggetto di questi al regime della SCIA, stabilendo che la "conformità dell'opera al progetto presentato tra quanto deve essere attestato dal tecnico asseverante all'atto della presentazione della dichiarazione”.
   In particolare, “il certificato di agibilità (...) ha la funzione di accertare la realizzazione dell'immobile secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (Consiglio di Stato Sez. VI, 29 novembre 2019, n. 8180) - il certificato di agibilità presuppone, comunque, la conformità delle opere realizzate al titolo edilizio abilitativo”.
   L’Amministrazione procedente, nel valutare il rilascio del certificato, deve quindi verificare la sussistenza della conformità urbanistica ed edilizia, non potendo accogliere qualora si trovi di fronte ad opere abusive.

   CONCLUSIONI 
   Per quanto sopra esposto, ritenendo di aderire all'orientamento per cui il pagamento della sanzione pecuniaria non produce alcun effetto sanante e alla luce dei principi indicati dalla pronuncia del Consiglio di Stato n. 6780/2022, si ritiene che non sia possibile presentare la SCA per i volumi non sanati che sono stati oggetto di fiscalizzazione ai sensi dell'art. 34 T.U. Edilizia.
   L'Amministrazione, infatti, in sede di valutazione della segnalazione del certificato di agibilità, è chiamata a verificare (tra l’altro) la sussistenza della conformità urbanistica ed edilizia delle opere oggetto dell’istanza di parte, non potendo provvedere al suo accoglimento a fronte di beni abusivi.

6. Quesito n. 19232 25.03.2024

   Il Comune può concedere l'esonero dal contributo di costruzione da versare al momento del rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una palestra, nell'ipotesi in cui il privato si renda disponibile a sottoscrivere una convenzione mediante la quale sia consentito all'Amministrazione di usufruire dell'impianto sportivo per alcune giornate o ore?

   Risposta della redazione apri per leggere

   1. Normativa di riferimento

   L'art. 16 D.P.R. 380/2001 disciplina il contributo di costruzione che, articolato nelle due voci inerenti agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione, rappresenta una compartecipazione del privato alla spesa pubblica occorrente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, per cui "Salvo quanto disposto all'articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo".
   Al comma 8 del medesimo articolo, si prevede che “gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie”.
   L'art. 17 T.U Edilizia prosegue prevedendo le ipotesi di riduzione o esonero del contributo di costruzione. In particolare:
    " 3. Il contributo di costruzione non è dovuto:
   c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici".
   La normativa regionale, ai sensi dell'art. 188 L.R.165/2014, stabilisce poi che "il contributo di cui all’articolo 183 non è dovuto nei seguenti casi:
   b) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse pubblico realizzate dai soggetti competenti, nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati o privato sociale, previa in questo caso, la stipula di convenzione con il comune che assicuri l’interesse pubblico".
   Come si vede, dunque, in base alla legge regionale è essenziale che:
   - si tratti di opera di urbanizzazione (nel caso di specie dovrebbe essere dunque un impianto sportivo di quartiere);
   - e che venga stipulata una convenzione con il Comune che assicuri l’interesse pubblico.

   2. Giurisprudenza 
   La giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato, Sezione IV, 31 luglio 2020, n. 4877; Consiglio di Stato, Sezione IV,  28 giugno 2016, n. 2915)  afferma che gli oneri di urbanizzazione servono a "compensare la collettività per il nuovo ulteriore carico urbanistico che si riversa sulla zona a causa della consentita attività edificatoria", mentre il costo di costruzione si configura quale compartecipazione comunale all’incremento di valore della proprietà immobiliare del costruttore.
   Col tempo, è stato evidenziato come la P.A., per poter legittimamente esigere il contributo per gli oneri di urbanizzazione, debba dare conto degli indici o, comunque, delle condizioni da cui si evince il maggior carico urbanistico rispetto alla preesistente situazione (T.A.R. Piemonte, Sezione II, 4 maggio 2021, n. 457).
   Recentemente, il Consiglio di Stato (Consiglio di Stato, Sezione IV,  17 maggio 2023, n. 4907) si è pronunciato sulla portata dell'art. 17, co.3, lett. c) D.P.R. 380/2001, premettendo che " la giurisprudenza ha da sempre rimarcato il carattere eccezionale e derogatorio delle ipotesi di concessione edilizia gratuita, a fronte del principio generale che è, invece, quello della sua onerosità, cosicché l'esenzione dal contributo concessorio riguarda ipotesi tassative e da interpretare in senso restrittivo (Cons. Stato, sez. II, n. 2921 del 2021; Sez. IV, n. 3405 del 2020; Sez. V, n. 51 del 2006)".
   Nel caso osservato dal supremo giudice amministrativo, è stato rilevato che, sebbene l'impianto rivesta il carattere di opera di "interesse generale", l'appellante cura la gestione di detta opera in forma imprenditoriale al fine di trarne profitto: ed "è proprio la finalità lucrativa a comprovare la mancanza del requisito soggettivo che la giurisprudenza ha individuato, accanto a quello oggettivo, per poter beneficiare dell'esenzione dal contributo di costruzione".
   La finalità lucrativa, inoltre, "impedisce di considerare un soggetto privato, quale I., alla stregua di una longa manus dell'ente pubblico, anche in ragione della mancanza di un vincolo giuridico idoneo a sancire il necessario legame con l'ente istituzionalmente competente che la giurisprudenza ha individuato, ad esempio, nella presenza di un provvedimento concessorio nel caso di soggetto privato concessionario di opera pubblica".
   Nella fattispecie, il Consiglio di Stato ha ritenuto lo sgravio privo di giustificazione in quanto il beneficio in questione trova il suo fondamento nella meritevolezza della finalità di interesse pubblico indirettamente perseguita e non può risolversi in una agevolazione per chi, svolgendo attività di impresa, beneficerebbe della eliminazione di un costo di produzione lucrando conseguentemente un maggior guadagno. "Ciò quanto meno in una ipotesi - come quella in contestazione - in cui l'opera è primariamente finalizzata a consentire una attività commerciale e, solo indirettamente, assolve ad una finalità di interesse pubblico che comunque non rappresenta la causa principale che muove il soggetto attuatore il quale riveste una posizione contrapposta rispetto al Comune".
   Lo stesso Consiglio di Stato (Consiglio di Stato, Sezione IV, 6 aprile 2023, n. 3556) sottolinea come "l'esenzione dal pagamento del contributo di costruzione spetta solo con riferimento alle opere realizzate per il raggiungimento delle finalità istituzionali di una Pubblica Amministrazione nonché qualora, se eseguite da un soggetto privato in regime di CONCESSIONE o altro ISTITUTO ANALOGO, siano destinate a pervenire nel patrimonio dell'Amministrazione stessa. Se invece una società, (...), realizza una struttura al fine di utilizzarla nell'ambito della sua attività d'impresa, viene a mancare la stessa ratio della concessione dell'esenzione, che è quella di evitare una contribuzione a carico di un'opera destinata a soddisfare esclusivamente interessi generali".
   La giurisprudenza ribadisce, infatti, che, ai fini dell'applicazione dell'art. 17 comma 3 D.P.R. 380/2001, risulta necessario la sussistenza sia di un requisito di carattere oggettivo sia di uno di carattere soggettivo (T.A.R. Sicilia, Catania, Sezione II, 27 aprile 2023, n. 1389).
   L'elemento di carattere oggettivo è " rappresentato dalle opere pubbliche o di interesse pubblico da cui la collettività possa trarre un utile, ovvero la cui fruizione, in via diretta o indiretta, soddisfi interessi generali (cfr. Cons. Stato, sez. II, 12 marzo 2020, n. 1776); ai fini dell'esenzione è invero necessario dimostrare che l'opera sia, per le sue oggettive caratteristiche e peculiarità, esclusivamente finalizzata ad un utilizzo dell'intera collettività (cfr. Cons. Giust. Amm. Reg. Sic., sez. giur., 7 maggio 2021, n. 402). La giurisprudenza ha escluso che possa essere qualificata di interesse generale l'opera destinata alla fruizione di un numero determinato di persone (arg. ex T.A.R. Veneto, sez. I, 12 giugno 1999, n. 929)".
   Per quanto riguarda l'elemento soggettivo, questo è "costituito dalla presenza di un ente "istituzionalmente competente", in qualità di soggetto realizzatore delle opere medesime (cfr. cit. Cons. Stato, sez. II, 12 marzo 2020, n. 1776). La giurisprudenza ha posto in evidenza, in particolare, che l'opera può essere ricondotta all'ente istituzionalmente competente anche qualora sia realizzata da un soggetto privato, purché ciò avvenga per conto di un ente pubblico di cui ne rappresenti, in buona sostanza, la longa manus (ad esempio, per le opere realizzate dai concessionari della P.A., purché si tratti di opere afferenti all'esercizio dell'attività in concessione: cfr. cit. Cons. Stato, sez. II, 12 marzo 2020, n. 1776). In altri termini, l'esenzione può essere riferita anche ad un'opera di interesse generale realizzata da un privato per conto di un ente pubblico, richiedendosi, però - come avviene nella concessione di opera pubblica e in altre analoghe figure organizzatorie -che lo strumento contrattuale utilizzato consenta formalmente di imputare la realizzazione del bene direttamente all'ente per conto del quale il privato abbia operato; in altri termini, l'esenzione spetta solo se il privato abbia agito quale organo indiretto dell'amministrazione, come appunto nella CONCESSIONE o nella delega (cfr. cit. Cons. Stato, sez. IV, 11 febbraio 2016, n. 595)".
   Nella medesima pronuncia, in particolare, si è affermato che: 
   - non risulta sufficiente "un nesso di mera strumentalità dell'opera a un interesse generale, richiedendosi l'esclusiva finalizzazione alla realizzazione dell'interesse generale (CGA sentenza n. 402/2021 citata; Consiglio di Stato, sez. II, sentenza n. 3054/2019)";
   - è vero che l'esenzione dal contributo di costruzione può essere riferita anche ad un'opera di interesse generale realizzata da un privato per conto di un ente pubblico, ma in questa ipotesi - secondo l'interpretazione più rigorosa - "l'esenzione spetta soltanto qualora (come avviene nella concessione di opera pubblica e in altre analoghe figure organizzatorie) lo strumento contrattuale utilizzato consenta formalmente di imputare la realizzazione del bene direttamente all'ente per conto del quale il privato abbia operato";
   -  il requisito soggettivo implica "l'esecuzione delle opere da parte di enti istituzionalmente competenti, vale a dire da parte di soggetti cui sia demandata in via istituzionale la realizzazione di opere di interesse generale, ovvero da parte di privati concessionari dell'ente pubblico purché le opere siano inerenti all'esercizio del rapporto concessorio (CGA, sentenza n. 402/202 citata ; Consiglio di Stato, sez. IV, n. 4471/2020 e n. 5356/2017)".
   
   3. Conclusioni
   Per analizzare il quesito circa la possibilità che la realizzazione di una struttura sportiva a uso palestra o campi di calcetto coperti sia esente dal contributo di costruzione, occorre premettere che la normativa sopra richiamata fa riferimento agli “impianti sportivi”.
   A proposito, per impianto sportivo si intende “un insieme di uno o più spazi di attività sportiva dello stesso tipo o di tipo diverso, che hanno in comune i relativi spazi e servizi accessori, preposto allo svolgimento di manifestazioni sportive, comprendente lo spazio o gli spazi di attività sportiva, la zona spettatori, eventuali spazi e servizi accessori, spazi e servizi di supporto nei quali si svolgono manifestazioni e/o attività sportive regolate dal C.O.N.I. e dalle Federazioni sportive nazionali riconosciute dal C.O.N.I., si dovranno applicare in toto le relative normative” (artt. 1 e 2 D.M. 18 marzo 1996 Norme di sicurezza per la costruzione e l’esercizio degli impianti sportivi, come modificato dal D.M. 6 giugno 2005).
   Qualora la palestra in questione possieda requisiti tali da essere qualificata quale impianto sportivo e laddove tale struttura rivesta il carattere di opera di “interesse generale”, risulta comunque necessario valutare la finalità del privato. 
   Ove presente la finalità lucrativa, infatti, risulta comprovata la mancanza del requisito soggettivo che la giurisprudenza ha individuato, accanto a quello oggettivo, per poter beneficiare dell'esenzione dal contributo di costruzione (come Consiglio di Stato, Sezione IV,  17 maggio 2023, n. 4907).
   Ai fini dell'esenzione è necessario dimostrare che l'opera sia, per le sue oggettive caratteristiche e peculiarità, esclusivamente finalizzata ad un utilizzo dell'intera collettività.
   Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che non risulta sufficiente "un nesso di mera strumentalità dell'opera a un interesse generale, richiedendosi l'esclusiva finalizzazione alla realizzazione dell'interesse generale”.
   Come ribadito anche recentemente dal Consiglio di Stato (sentenza n. 3556/2023), "l'esenzione dal pagamento del contributo di costruzione spetta solo con riferimento alle opere eseguite da un soggetto privato in regime di concessione o altro istituto analogo destinate a pervenire nel patrimonio dell'Amministrazione stessa".
   Viceversa, qualora il privato realizzi la struttura al fine di utilizzarla nell'ambito della sua attività d'impresa, viene a mancare la stessa ratio della concessione dell'esenzione.
   Pertanto, nel caso in cui l'opera sia primariamente finalizzata a consentire una attività commerciale e, solo indirettamente, assolva ad una finalità di interesse pubblico (che comunque non rappresenta la causa principale che muove il soggetto attuatore) non si ritiene che possa trovare applicazione l’esenzione di cui all’art. 17 comma 3 T.U. Edilizia.

7. Quesito n. 19231 25.03.2024

   Sulla differenza di regolamentazione relativa ai dossi e agli attraversamenti pedonali rialzati.

   Risposta della redazione apri per leggere

   Quando è possibile procedere all'installazione di dossi artificiali sulle strade comunali? Quali sono le regole da seguire per realizzare un attraversamento pedonale rialzato per scongiurare un'eventuale responsabilità degli enti proprietari in caso di incidenti?

8. Quesito n. 19001 21.12.2023

   In caso di assenza di specifica disposizione nello strumento urbanistico l'attività di "commercio all'ingrosso" è in generale compatibile con la destinazione "produttiva". In casi affermativo la trasformazione di un esistente edificio a destinazione produttiva in "commercio all'ingrosso" è soggetta a contributo di costruzione? e anche al reperimento di aree a standard?

   Risposta della redazione apri per leggere

   1. Sulle categorie funzionali

   L’art. 23 ter del DPR 380/2001 stabilisce che “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
   a) residenziale;
   a-bis) turistico-ricettiva;
   b) produttiva e direzionale;
   c) commerciale;
   d) rurale”.

   Ad esempio, l’art. 99 della L.R. Toscana 65/2014 stabilisce più nel dettaglio al comma 1 che “Le previsioni degli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica, nonché la disciplina di cui all'articolo 98, sono definiti con riferimento alle seguenti categorie funzionali:
   a) residenziale;
   b) industriale e artigianale;
   c) commerciale al dettaglio;
   d) turistico-ricettiva;
   e) direzionale e di servizio;
   f) commerciale all’ingrosso e depositi;
   g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge”.

   In linea generale e salve diverse disposizioni applicabili al vostro caso, apparirebbe che la destinazione d’uso “produttiva” rientri in una categoria funzionale differente da quella del “commercio all’ingrosso”.
   Ai sensi dell’art. 2195 c.c., l’attività industriale è definita come l’attività diretta alla produzione di beni o di servizi.

   2. Sul contributo di costruzione
   Con riferimento al contributo di costruzione, il Consiglio di Stato, Sez. IV, con sentenza n. 148 del 10 gennaio 2022 ha recentemente precisato che “in base ai principi elaborati dalla giurisprudenza, ciò che rileva ai fini del calcolo del contributo di costruzione è l’oggetto sostanziale dell’intervento, questo essendo determinante per stabilire l’effettiva incidenza sul carico urbanistico.
   Invero:
   a) il pagamento degli oneri di urbanizzazione è connesso all’aumento del carico urbanistico determinato dal nuovo intervento, nella misura in cui da ciò deriva un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione; del resto, gli oneri di urbanizzazione si caratterizzano per avere natura compensativa rispetto alle spese di cui l’Amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio, purché vi sia una nuova destinazione, dato che non può essere chiesto due volte il pagamento per gli stessi interventi di sistemazione e adeguamento del contesto urbanistico (Cons. Stato, Sez. IV, 23 febbraio 2021, n. 1586);
   b) è stata ritenuta sufficiente, al fine della configurazione di un maggior carico urbanistico, la circostanza che, quale effetto dell’intervento edilizio, sia mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri riferiti all’oggettiva rivalutazione dell’immobile e funzionali a sopportare l’aggiuntivo carico socio-economico che l’attività edilizia comporta (Cons. Stato, Sez. II, 21 luglio 2021, n. 5494);
   c) considerato che il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime secondo modalità eque per la comunità, nel caso di ristrutturazione edilizia, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel momento in cui l’intervento va a determinare un aumento del carico urbanistico (Cons. Stato, Sez. IV, 31 luglio 2020, n. 4877), il che può verificarsi anche nel caso in cui la ristrutturazione non interessi globalmente l’edificio, ma, a causa di lavori anche marginali, ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica (Cons. Stato Sez. IV, 31 luglio 2020, n. 4877)” (vedasi anche TAR Toscana, Sez. III, sentenza n. 1314 del 8 ottobre 2019)".

   Appare dunque che il mutamento di destinazione d’uso tra categorie urbanisticamente differenti, qualora comporti un aggravio del carico urbanistico (tale da comportare adeguamento degli standards di zona), faccia sorgere l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione.
   Il concreto aumento del carico urbanistico deve essere verificato caso per caso.

   Come infatti osservato dal TAR Toscana, Sez. III, con sentenza n. 607 del 3 maggio 2022 “il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel momento in cui l'intervento determina un aumento del carico urbanistico (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 10 gennaio 2022, n. 148 e giurisprudenza ivi citata), da accertare in base alle peculiarità del caso di specie (cfr. T.A.R. Toscana, sez. III, 21 novembre 2019, n. 1587).
   Alla luce delle considerazioni sopra espresse, va osservato che nella fattispecie- pur essendosi realizzato un cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali (da commerciale a residenziale), che per legge è urbanisticamente rilevante e quindi potenzialmente foriero di un incremento del carico urbanistico - l’intervento non ha determinato aumento di volumi, superfici o unità immobiliari; inoltre, il passaggio dalla destinazione commerciale a quella residenziale ha comportato una riduzione del carico urbanistico, sia sotto il profilo del traffico veicolare, sia sotto il profilo delle dotazioni destinate a parcheggi, posto che l’afflusso giornaliero di persone riconducibile ad un esercizio commerciale è superiore a quello relativo ad una singola unità abitativa; infine, l’intervento ricade in zona già ampiamente urbanizzata.
   La ricorrente, dunque, ha fornito elementi sufficienti a dimostrare che nella fattispecie non vi è stato aumento del carico urbanistico e che, conseguentemente, non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione richiesti dal Comune”.

   3. Sulla dotazione di parcheggi

   Si ritiene inoltre che il suddetto cambio di destinazione d’uso a “commercio all’ingrosso” possa comportare l’obbligo di reperire dotazioni di parcheggi per la sosta. Sarebbe necessario verificare nel dettaglio la normativa regionale e la normativa locale applicabile.

   In Toscana, ad esempio, l’art. 37 del D.P.G.R. n. 39 del 2018 stabilisce che “1. Ai fini del presente regolamento si definiscono “dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale” i quantitativi di aree per parcheggio ad uso privato, comprensive dei relativi spazi di manovra, da reperirsi in relazione a specifiche categorie di intervento edilizio o mutamenti della destinazione d'uso degli organismi edilizi in conformità con le norme statali o regionali.
   2. La misura minima delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale è definita dall'articolo 41-sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica), oppure, se superiore, da specifiche disposizioni contenute in strumenti, atti o norme regolamentari comunali”.

   
   L’art. 38 del D.P.G.R. n. 39 del 2018 prevede inoltre che “Ai fini del presente regolamento si definiscono “dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione” i quantitativi di aree per parcheggio ad uso privato, comprensive dei relativi spazi di manovra, da reperirsi in relazione alla creazione o ampliamento, anche mediante mutamento della destinazione d'uso, di esercizi commerciali o di altre attività ad essi assimilate dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni approvata dal comune ai sensi dell’articolo 98 della l.r. 65/2014 .
   2. La misura minima delle dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione è definita ai sensi della legge regionale 7 febbraio 2005 n. 28 (Codice del Commercio. Testo unico in materia di commercio in sede fissa, su aree pubbliche, somministrazione di alimenti e bevande, vendita di stampa quotidiana e periodica e distribuzione di carburanti) e relativo regolamento di attuazione, con riferimento alle superfici di vendita dei singoli esercizi commerciali, oppure, se superiore, da specifiche disposizioni contenute in strumenti, atti o norme regolamentari comunali”.

9. Quesito n. 18773 22.10.2023

   In riferimento al trasferimento volumetrico di circa 500 mc.( in decollo e in atterraggio) tra lotti contigui ( 250 m.), in stessa zona omogenea B e fatti salvi gli aspetti tra le parti legati al codice civile il Comune ( con vigente PRGC) ha respinto la richiesta affermando che i lotti devono essere \" strettamente vicini\". In termini di distanze e fatti salvi i casi di specie, la magistratura amm.va ( TAR e C.d.S) si è espressa favorevolmente anche perchè in questo modo, senza alterare le dotazioni urbanistiche,non vi è uso ulteriore del suolo. Cosa ne pensate? GRAZIE

   Risposta della redazione apri per leggere

   Si riscontra il quesito richiamando la giurisprudenza espressasi in merito ai presupposti della cessione di cubatura, e nello specifico con riferimento al concetto di "contiguità territoriale", non potendo spingersi ad una valutazione più puntuale non avendo cognizione degli strumenti urbanistici applicabili per il caso di specie.

   
   In termini generali sappiamo che la cessione di cubatura è istituto di elaborazione giurisprudenziale con la quale si riconosce la possibilità di alienare o cedere, autonomamente dal fondo, i diritti edificatori che lo stesso produce, riconoscendo agli stessi una utilità separata. La giurisprudenza ha ammesso l'operatvità di tale istituto in presenza di tre distinti presupposti.

   
   Si richiama tra le ultime pronunce Consiglio di Stato, Sezione II, 22 gennaio 2020, n. 544, il quale ha precisato come:

   "La giurisprudenza amministrativa ha stabilito alcune condizioni in presenza della quali si ritiene legittima la cessione di cubatura.

   In sintesi, queste attengono a: ubicazione degli immobili nella stessa zona omogenea; contiguità degli immobili per gli effetti urbanistici; identità delle opere di urbanizzazione, realizzate per l’intera zona, poste al servizio del fondo cedente e del fondo beneficiario della cubatura; non alterazione del carico urbanistico della zona e immutata densità territoriale complessiva, a seguito della ridistribuzione della volumetria tra i due fondi.

   Nel caso di specie il Tar, rilevato che il trasferimento di volumetria è ammissibile, in mancanza di altri criteri, mediante l’applicazione del criterio della “significativa vicinanza”, ha ribadito che esso ha natura flessibile, dipendendo strettamente dalle dimensioni del territorio comunale, delle singoli circoscrizioni o quartieri nonché dalla distanza esistente tra le opere di urbanizzazione previste dallo strumento urbanistico.

   La giurisprudenza amministrativa è concorde nel ritenere che la contiguità deve essere intesa come una effettiva e significativa vicinanza (cfr. Cons St, sez. V, n. 1525/2004), che tuttavia non implica necessariamente che gli immobili siano tra loro confinanti. Ciò significa che in concreto non è possibile adottare un criterio generale ed astratto in base al quale affermare la contiguità tra fondi, ma che la vicinanza deve essere valutata caso per caso in relazione alle caratteristiche morfologiche dell’area interessata, alle sue dimensioni e tenuto conto delle esigenze urbanistiche della stessa.

   In questo senso, deve essere condivisa la statuizione del giudice di prime cure secondo cui l’insistenza dei fondi nella stessa zona omogenea non determina di per sé, come contrariamente sostenuto da parte appellante, l’automatica integrazione del requisito in questione. E’ quindi essenziale, per utilizzare efficacemente il passaggio di volumetria, la concreta dimostrazione - che nel caso di specie non è sussistente - della dipendenza dei fondi dalle medesime strutture di urbanizzazione e la non alterazione del carico urbanistico per effetto del trasferimento. Sotto il primo profilo, come rilevato in primo grado, è infatti rilevante la circostanza che i fondi in questione si trovino all’interno di un Comune di piccole dimensioni e che, pur insistendo nella medesima zona omogenea B2, siano posti ad una distanza di 154 m. fra loro, che di per sé non garantisce la loro dipendenza dalle medesime strutture. Sul punto parte appellante si è limitata a ribadire la collocazione della volumetria nella stessa zona omogenea peraltro già completamente edificata e densamente abitata. Quanto al secondo profilo, relativo al carico urbanistico, appare sufficientemente motivato il provvedimento di diniego fondato sul presupposto che la concessione del trasferimento di volumetria avrebbe comportato una concentrazione di volume nella medesima zona che già in sede di redazione del PRG aveva dimostrato un deficit di aree destinate a standard comportando una forte congestione della stessa. Legittimamente, quindi, il comune ha ritenuto che i fondi su cui avrebbe dovuto avvenire la cessione di cubatura, fossero né contigui né “significativamente vicini” (oltre a non utilizzare le stesse strutture -standards) essendo rimasto poi in punto di fatto incontestato che tra i due fondi insistesse un raggio di più di 75.000 metri".

   Si richiama anche T.A.R. Sardegna, Sezione II, 24 aprile 2023, n. 286 ai sensi del quale:

   "Posto che "il presupposto logico del c.d. "asservimento" (del fondo che si priva della propria capacità edificatoria in favore del fondo che la riceve) consiste nell'interesse della p.a. affinché sia osservato il rapporto tra superficie edificabile e volumi realizzabili nell'area interessata ma, al tempo stesso, nella sostanziale indifferenza alla materiale collocazione di fabbricati, fermi restando evidentemente i limiti di cubatura realizzabile in un determinato ambito territoriale, fissati dal piano, oltre al rispetto degli delle distanze e delle eventuali prescrizioni sulla superficie minima dei lotti" (Cons. Stato, sez. V, 22 ottobre 2007, n. 5496), la validità della cessione di cubatura è subordinata al verificarsi di tre presupposti:
   "i) l'omogeneità di destinazione d'uso (Cons. Stato, sez. IV, 4 maggio 2006, n. 2488; Cons. Stato, sez. V, 30 ottobre 2003, n. 6734; Cons. Stato, sez. V, 30 aprile 1994, n. 193; Cons. Stato, sez. V, 4 gennaio 1993, n. 26; Cons. Stato, sez. V, 19 marzo 1991, n. 291);
   ii) la contiguità territoriale (i fondi, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini, cfr. Cons. Stato, sez. V, 10 marzo 2003, n. 1278), altrimenti ne risulterebbero stravolte proprio le previsioni di piano sulla densità edificatoria di zona e incrinata l'inderogabilità delle relative prescrizioni;
   iii) la possibilità che gli stessi strumenti urbanistici vietino, in via immediata e diretta, tali operazioni per alcune aree oppure adottino scelte sui limiti di volumetria che conducano a un esito analogo (Cass. civ., sez. V, 14 maggio 2007, n. 10979; Cass. civ., sez. V, 14 maggio 2003, n. 7417)" (Cons. Stato, Sez. IV, 31 maggio 2022, n. 4417).
   [...]
   7.2. In secondo luogo, è del pari fondata la motivazione afferente la non contiguità tra i fondi, intesa in termini non di adiacenza tra essi, ma di significativa vicinanza. Risulta infatti dagli atti del procedimento che le aree in discorso siano distanti 350 metri, il che costituisce una misura assai rilevante in termini spaziali da escludere quella vicinanza necessaria, anche escludendo l'adiacenza, a fondare una positiva verifica in ordine alla domanda "se la cessione di cubatura possa alterare l'equilibrio urbanistico della zona considerata" (Cons. Stato, n. 4117/2022).
   Non è sufficiente, in senso contrario, ad escludere la necessità di tale verifica, come pretenderebbe la ricorrente, l'intervenuta novella normativa e il pur sussistente favor per l'istituto della cessione di cubatura da parte del legislatore, poiché essa deve comunque, rispondere, per le ragioni sopra ben chiarite dal Consiglio di Stato, alla sussistenza dei tre presupposti esaminati.
   In fatto peraltro, quanto alla distanza tra i fondi di 350 metri, la parte ricorrente si è limitata ad asserire che "sin d'ora si osserva che tale dato non risponde a verità, la distanza tra i lotti di circa 200 m" (p. 4 ricorso), senza tuttavia offrire riscontro probatorio a tale affermazione fattuale, pur essendo nella sua disponibilità la relativa prova, e risultando perciò l'asserzione neppure provata, anche volendo prescindere comunque dalla sua idoneità a condurre a diversa valutazione giuridica sulla non significativa vicinanza tra i fondi.
   Nel caso di specie perciò, la notevole distanza tra le aree, ben maggiore di quella per esempio valutata dalla giurisprudenza in altri casi concreti al fine di affermare la sussistenza del requisito tra fondi non adiacenti (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 14 aprile 2016, n. 1515: "per taluni riferimenti giurisprudenziali va fatto rinvio ad esempio a Cons. Stato, Sez. VI, n. 6734 del 2003, sulla distanza di 35 m. come “effettiva e significativa vicinanza” tra fondi; conf. , in una fattispecie in cui la distanza oscillava tra i 21 e i 40 metri, Tar Sicilia –Catania, n. 4113 del 2010; tra i 25 e i 30 metri, Tar Puglia –Lecce, n. 776 del 2012. Nel caso in esame risulta esservi una distanza significativa tra i due fondi, di oltre 300 metri"), non può che condurre ad escludere il requisito della significativa vicinanza tra le aree, che, in uno alla non completa omogeneità urbanistica di esse, conduce ad una valutazione di legittimità del diniego di permesso di costruire".

   Dalla lettura delle sentenze qui riportate, e delle pronunce ivi richiamate, si può desumere che la distanza di 250 m appaia significativa e tale da non integrare astrattamente il concetto di "contiguità territoriale" (riconosciuto invece dalla giurisprudenza in presenza di distanze assai inferiori).

   Resta fermo che, come sopra precisato, il concetto di contiguità debba essere valutato in concreto verificando se i fondi siano dipendenti dalle "medesime strutture di urbanizzazione" e che il trasferimento di cubatura non vada a determinare una alterazione del carico urbanistico.

10. Quesito n. 18747 15.10.2023

    Desidero abbassare di 15 cm la terrazza interna della mia casa vincolata art.136 beni culturali comma c, eliminando così il dislivello con l'interno e rifacendo esattamente come esistente, la finitura. Si tratta di una “vasca” non visibile dall'esterno ma solo dal satellite. L'intervento fa parte dell'elenco interventi liberi (eliminazione barriera architettonica) oppure è soggetto ad autorizzazione paesaggistica semplificata? Quali sono i riferimenti normativi?

    Risposta della redazione apri per leggere

    Le norme di riferimento, salvo ulteriori disposizioni previste dalla L.R. di competenza, sono rappresentate dal D.P.R. 380/2001 e dal D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31 ("Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata").

    Sotto il profilo edilizio il D.P.R. 380/2001 colloca tra gli interventi di edilizia libera, ex art. 6, comma 1), lett. b), "b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio".

    Secondo il Glossario di edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018) gli interventi diretti alla eliminazione delle barriere architettoniche non richiedenti titolo edilizio sono indicate, sebbene in modo non esaustivo, in:
    "- Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, purché non incida sulla struttura portante di ascensore o montacarichi;
    - Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, di servoscala e assimilabili;
    - Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di rampa;
    - Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di apparecchio sanitario e impianto igienico e idro-sanitario;
    -Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di dispositivi sensoriali".

    Mentre dalla lettera dell'art. 6 del D.P.R. l'intervento in esame ben potrebbe essere ricondotto tra gli interventi di edilizia libera, stante la formulazione onnicomprensiva della stessa, si evidenziano dei dubbi sul punto una volta letta la casistica riportata nel Glossario.

    Per quanto concerne la paesaggistica, l'Allegato A di cui al D.P.R. 31/2017 esclude dalla necessità della autorizzazione gli: "A.4. interventi indispensabili per l'eliminazione di barriere architettoniche, quali la realizzazione di rampe esterne per il superamento di dislivelli non superiori a 60 cm, l'installazione di apparecchi servoscala esterni, nonché la realizzazione, negli spazi pertinenziali interni non visibili dallo spazio pubblico, di ascensori esterni o di altri manufatti consimili".

    Mentre, ai sensi dell'Allegato B, dello stesso D.P.R. 31/2017, sono interventi soggetti a procedimento autorizzatorio semplificato gli: "B.6. interventi necessari per il superamento di barriere architettoniche, laddove comportanti la realizzazione di rampe per il superamento di dislivelli superiori a 60 cm, ovvero la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti consimili che alterino la sagoma dell’edificio e siano visibili dallo spazio pubblico".

    Anche in tale caso non si ritiene l'intervento de quo sussumibile nell'ambito delle disposizioni qui esaminate.

    L'esclusione dalla autorizzazione paesaggistica potrebbe tuttavia intervenire in forza del punto A.1. del D.P.R. 31/2017, laddove fa riferiemento alle "opere interne che non alterano l'aspetto esteriore degli edifici, comunque denominate ai fini urbanistico-edilizi, anche ove comportanti mutamento della destinazione d'uso", tenuto conto che la terrazza in oggetto che si ritiene più correttamente qualificabile come cortile interno, viene definito da alcuni regolamenti regionali quale "spazio interno scoperto" (tale è il caso, per esempio, del D.P.G.R. 24 luglio 2018, n. 39/R previgente nella Regione Toscana).