Catasto - Accertamento catastale - Determinazione della rendita catastale - Saggio d'interesse per la capitalizzazione della rendita ex art. 29 del DPR 1 dicembre 1949, n. 1142 - Determinazione autoritativa - Immobili a destinazione speciale - Applicazione del moltiplicatore fisso di cui al DM 14 dicembre 1991 - Potere discrezionale dell'Ufficio del territorio - Esclusione

Considerato che la rendita catastale e' attribuita agli immobili dicategoria D (aventi destinazione speciale) con stima diretta, sulla base delvalore venale e con l'applicazione del moltiplicatore fisso 50 di cui al DM14 dicembre 1991, dall'entita' di tale moltiplicatore si ricava in sensoinverso che il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali (a cuiriferimento l'art. 29 del DPR 1142/1949) e' rappresentato, a seconda deidiversi gruppi, dall'1%, dal 2%, dal 3%. Poiche' i suddetti saggi sonodeterminati uniformemente ed autoritativamente per ciascun gruppo, nessunadiscrezionalita' puo' essere riconosciuta in materia all'ufficio delTerritorio. Pertanto, in mancanza di contestazioni riguardanti il gruppo diappartenenza o il valore di mercato dell'immobile, che deve essere posto abase dell'attribuzione della rendita catastale, l'Ufficio del Territorio nonpuo' eccedere il tasso di fruttuosita' proprio dei fabbricati ad usoindustriale (cat. D e pari al 2%), ed applicare, a suo piacimento, unomaggiore.

*Massima redatta dal Servizio di documentazione Economica e Tributaria.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso RG n. 285/04 proposto alla Commissione Tributaria Provinciale diComo la societa' === impugnava l'atto di attribuzione da parte dell'Agenziadel Territorio di Como della rendita catastale inerente l'unita' immobiliaresita in Cernobbio cosi determinata: cat. D euro 60.306,00. In particolare,eccepiva che all'immobile era stato applicato un indice di redditivita' del3% che aveva determinato, per effetto del moltiplicatori, un valoredell'immobile maggiore di un milione di' euro del valore di mercato ad essoattribuito.
Concludeva chiedendo che la rendita catastale venisse determinata in euro40.204,00 mediante applicazione di un tasso di redditivita' pari al 2%. L'Agenzia del Territorio si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delricorso.
Con sentenza n. 53.07.04 pronunciata il 15.06.04 e depositata il 23.09.04 laCommissione adita respingeva il ricorso osservando che, per gli immobili dicat. D, al contrario di quelli di cat. A,B,C, per i quali il classamento e'automatico essendo previsto un saggio di redditivita' per ciascunacategoria, detto saggio va invece determinato caso per caso in relazione aduna serie di elementi concreti presi in considerazione dall'Ufficio, ilquale, peraltro, aveva confermato il saggio di redditivita' dichiarato dallaparte stessa, e che per gli immobili produttivi posti in Cernobbiol'Osservatore Immobiliare prevede tassi oscillanti dal 5,3% al 5,4%.
Avverso la sentenza proponeva tempestivo appello la parte censurandola sottodiversi profili e chiedendo l'accoglimento del ricorso e, per l'effetto, ladeterminazione della rendita in euro 40.204,00 con applicazione di tasso diredditivita' del 2%.
Con controdeduzioni si e' costituita in giudizio l'Agenzia del Territorio diComo chiedendo il rigetto dell'appello con conferma della sentenza impugnata.
La controversia e' stata trattata in pubblica udienza che si e' svolta comeda separato verbale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello e' fondato e deve essere accolto.
Pare opportuno, nell'ordine logico, discutere anzitutto della questionesollevata, nelle proprie controdeduzioni, dall'Ufficio il quale deduce chel'appello deve essere rigettato poiche' oggetto di contestazione puo' essereesclusivamente quanto diversamente accertato dall'Ufficio rispetto a quantodichiarato dal contribuente. Infatti, continua l'Ufficio, questi haaccertato un maggior valore del bene (che non e' stato contestato) mentre sie' limitato a confermare il saggio (oggetto di contestazione) nella stessamisura proposta dal contribuente.
La tesi e' infondata e deve essere disattesa per le seguenti ragioni.
Anzitutto, occorre evidenziare che non ci si muove nel campo delledichiarazioni fiscali con conseguente problematica relativa al valore delledichiarazioni se di scienza o di volonta'. Ci si muove nel piu' ridottoambito delle "ammissioni" con conseguente problematica del valore daattribuire ad esse che compete al giudice.
Sia la giurisprudenza di legittimita' (cfr. Cass. n. 1170 del 7.2.97, Cass.n. 4284 del 15.5.97, Cass. n. 5277 13.5.95) sia la dottrina affermano che lavalutazione della rilevanza di eventuali ammissioni della parte spetta algiudice. La valutazione, ovviamente, deve avvenire alla luce dellecircostanze del caso concreto che sono le seguenti.
Nel modulo prestampato l'appellante fa la "proposta" all'Ufficio diaccertamento di una rendita catastale di euro 38.427,00 dopo aver indicatoil valore venale dell'immobile in euro 1.280.900 e dopo aver indicato ilsaggio di fruttuosita' al 3% (ovvero 0,0300 (r) come da essa indicatoriempiendo il relativo spazio del modulo).
L'Ufficio, invece, accerta una rendita pari ad euro 60.306,00 dopo averdeterminato, con stima sintetica e diretta, il valore venale dell'immobilein euro 2.010.200,00, maggiore di quello indicato alla parte, e lasciainvariato il saggio al 3%, precisando in calce ai proprio atto che il tassodi fruttuosita' "e' stato scelto tra quelli che il mercato indica inrapporto alla specifica ubicazione e destinazione dell'immobile".
Dunque, dall'esame del documento emerge che l'Ufficio "ha scelto" il saggiodi fruttuosita' e non che ha "confermato" il saggio di fruttuosita' indicatodalla parte, come viceversa sostiene oggi.
Quella della parte e', dunque, per l'Ufficio ammissione irrilevante edininfluente.
Ma le difese dell'appellante fanno emergere l'equivoco in cui esso e' cadutoallorche' ha indicato il saggio nel 3% cosi' pervenendo ad una proposta direndita catastale di euro 38.427,00.
In primo grado la parte aveva sostenuto che l'Ufficio, avendo determinato ilvalore dell'immobile in euro 2.010.200,00 avrebbe dovuto accertare unarendita pari ad euro 40.204,00 (= 2.010.200,00/50) e non quellairragionevolmente superiore di euro 60,306,00 con l'applicazione di unsaggio del 3%, in quanto la rendita, cosi calcolata, moltiplicata per ilcoefficiente di legge, porta ad un valore dell'immobile ben superiore alvalore di stima, e cioe' ad euro 3.015.300,00(=60.306,00x50) con unadifferenza di oltre un milione di euro, laddove, invece, l'art.52, comma 4,DPR 131/86, impone, al fine di determinare il valore catastale delle unita'immobiliari censite sotto la lettera D la formula matematica; RenditaCatastale x 50= Valore Catastale.
Ne consegue, continua la parte, che la parte, che la rendita catastaleavrebbe dovuto essere cosi' calcolata: Valore/50= 2.010.200/50= 40.204laddove la "barra" sta ad indicare il simbolo della divisione.
L'errore di compilazione del modulo in cui e' incorsa la parte diventaevidente allorche' la stessa in sede di appello, afferma che "il valoreattribuito all'immobile e' assolutamente in linea con la rendita catastalepresunta sino ad oggi adottata (pari ad euro 39,094)". E poiche' la parte,con le indicazioni da essa inserite nel modulo, era pervenuta alla propostadi rendita catastale di euro 38.427,00 mediante applicazione del saggio difruttuosita' del 3%, essa si e' ritenuta "in linea" con la rendita presuntafino ad allora adottata, astenendosi dall'effettuare gli opportuni calcoliche le avrebbero chiarito gli errori. Infatti, se avesse moltiplicato percinquanta la rendita proposta avrebbe verificato che il valore catastale eradi euro 1.921.350,00 che e' di gran lunga maggiore del valore venale delmedesimo bene da essa indicato nella proposta di rendita. Ovvero, se avessediviso il valore venale dell'immobile da essa indicato in euro 1.280.900,00avrebbe ottenuto la rendita di euro 26.518,00 e non quella di euro 38.427,00da essa proposta. Quindi, un vero e proprio guazzabuglio, da cui emergeun'unica certezza e cioe' la volonta' della parte di proporre all'Ufficio diaccertare una rendita catastale di euro 38.427,00.
Sotto altro profilo, e' da rilevare che non e' consentito all'Ufficioestrapolare un dato contenuto in un documento onde pervenire ad un risultatodifforme da quello proposto nel medesimo documento (e cioe' la renditacatastale), mediante l'indicazione di un fattore diverso da quello indicatodalla parte, sostenendo che dunque il diverso risultato (maggiore quasi deldoppio di quello proposto) e' stato voluto dalla parte medesima, il che e'manifestamente contrario al vero.
Ne consegue che la parte puo' validamente insorgere contro fatto diaccertamento di una rendita catastale nettamente maggiore di quella da essaproposta pur non contestando il valore venale del bene ma deducendol'illegittimita' della "scelta" dell'Ufficio del saggio di fruttuosita'nella misura pari al 3%.
La censura e' fondata e deve essere accolta per le seguenti ragioni. Il risultato del valore catastale di un fabbricato che si ottiene mediantel'applicazione di un moltiplicatore della rendita catastale, e'costituzionalmente legittimo solo in quanto l'adozione di tale criterio e'giustificata dal fatto che i moltiplicatori sono speculari ai coefficientidi redditivita' (id est saggio di fruttuosita') utilizzati per determinarela rendita catastale dei fabbricati a destinazione speciale, ovverorientranti nelle categorie D ed E, i quali hanno, in base all'art. 8 DPR n.1142/1949, un proprio ed autonomo criterio di applicazione della rendita cheli sottrae al classamento ovvero alla classificazione. Infatti, ricevono unastima diretta operata sulle loro caratteristiche intrinseche in base allequali si perviene a determinare il loro valore venale senza alcunriferimento a parametri fissi.
Nella categoria D rientra pacificamente l'immobile di cui si discute il cuivalore venale ovvero di mercato e' stato determinato dall'Ufficio con stimadiretta, stima che non e' oggetto di contestazione. Viceversa, e' oggetto di contestazione la rendita accertata dall'Ufficiomediante l'applicazione di un saggio di fruttuosita' ritenuto illegittimo.
Con riferimento a tale questione occorre rilevare che con riguardo alleunita' immobiliari di categoria D, il comma 2 del D.M. 14.12.91 stabiliscenella misura pari a 50 il moltiplicatore da applicare alla rendita catastaleaccertata con stima diretta del valore venale (ovvero di mercato)dell'immobile.
Il Collegio ritiene che dall'entita' di tate moltiplicatore si debbaricavare in senso inverso il saggio di fruttuosita' del bene. Esso, nel casodi specie, e' pari ad un cinquantesimo ovvero al 2% che corrisponde allo0,02, Pertanto, una volta determinato il valore venale del bene, in presenzadel moltiplicatore 50 l'Ufficio deve applicare il saggio di fruttuosita' del2%, senza alcuna discrezionalita'.
La diversa interpretazione proposta dall'Ufficio renderebbe illegittime lenorme applicate, poiche' l'applicazione di un saggio di fruttuosita'superiore a quello desumibile in senso inverso dalla misura delmoltiplicatore determinerebbe disparita' di trattamento nella tassazionedelle unita' di categoria D rispetto a quelle dei restanti gruppi inconseguenza del fatto che cosi operando si viene ad ottenere il risultato diun irragionevole maggior valore catastale rispetto al valore venale del benedeterminato con stima diretta.
Siffatta soluzione e' desumibile anche dalla sentenza della Corte Cost. n.111/1997 che ha chiarito che dall'entita' del moltiplicatore si ricava insenso inverso il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali cui fariferimento l'art. 29 DPR n. 1142/1949.
In tal modo va, altresi' interpretata l'ordinanza n. 190/1999 con cui laCorte Cost. dichiarato inammissibile la questione di legittimita'costituzionale sollevata sull'applicazione del moltiplicatore fisso allerendite dei fabbricati a destinazione speciale.
Dunque, la valutazione mediante stima diretta di un immobile di cat. Ddetermina l'applicazione del moltiplicatore 50 ed il saggio di fruttuosita'si ricava in senso inverso al moltiplicatore fisso fornito dal D.M. 14.12.91.
In altri termini, il saggio di capitalizzazione ovvero il saggio difruttuosita' applicabile ad un immobile di cat. D deve essere determinatonella sua percentuale in senso inverso al moltiplicatore fisso fornito dalD.M. 14.12.91.
Per l'effetto, l'applicazione di un tasso che eccedesse il 2%, avrebbe comeindefettibile conseguenza quella di pervenire ad un'illegittimadeterminazione, come nel caso di specie, di un valore catastaledell'immobile maggiore del 50% del valore venale ovvero di mercato dellostesso immobile, tenuto altresi' conto della circostanza che il D.M.14.12.91, secondo la propria intitolazione, ha rivisitato la determinazionedei moltiplicatori da applicare alle rendite catastali di fabbricati eterreni onde stabilire il valore minimo da dichiarare ai fini delle imposteindirette.
Le conclusioni cui pervengono le sentenze n. 12446 del 07.07.04 e n. 10037del 24.06.03 emesse dalla Corte di Cass. sono da condividere in pieno.
E' da disattendere la diversa tesi sostenuta dall'Ufficio sulla base della sentenza della CTR Lombardia n. 46.04.04 del 30.11.04 di cui vengonoriportate le seguenti argomentazioni: a) il DM 14.12.91 prevede che ilmoltiplicatore si applica all'ammontare della nuova rendita e, quindi, e' lastessa normativa ad escludere l'esistenza del rapporto di specularita' trasaggio di moltiplicazione e saggio di interesse; b) l'entita' deimoltiplicatori e' stata aumentata dall'articolo 2 comma 63, della legge n.350/2003 con conseguente conferma della mancata correlazione tra ilcoefficiente di' redditivita' degli immobili a destinazione speciale e ipredetti moltiplicatori.
Quello di cui alla lett. a) non e' un argomento per l'evidente ragione cheil DM cit. stabilisce la misura del moltiplicatore senza occuparsi delsaggio di interesse ovvero di fruttuosita' e quindi non esclude un belniente in relazione al dedotto rapporto di specularita' tra moltiplicatore esaggio di fruttuosita'.
Anche quello di' cui alla lett. b) non e' un argomento poiche' l'aumentodella misura dei moltiplicatori di cui alla 1.350/03 non impinge sul dedottorapporto di specularita' fra moltiplicatore e saggio di fruttuosita'. Con tale legge, a decorrere dal 01.01.04, ai soli fini delle imposte diregistro e ipocatastali sono stati rivalutati nella misura del 10% imoltiplicatori previsti dal comma 5 dell'art. 52 del DPR n. 131/86. La ragione sottostante all'aumento dell'entita' dei moltiplicatori e' quelladi pervenire ad un tendenziale riallineamento ai valori di mercato deivalori catastali dei fabbricati iscritti in catasto da gran tempo al fine diconseguire l'obiettivo di una loro tassazione per telline imposte indirettepiu' rispondente ai valori minimi di mercato attuali.
Poiche' questo e' vero su base statistica, l'eventuale distorsione del casosingolo potra' essere fatta valere nei modi di legge.
Col nuovo moltiplicatore, ovviamente, verra' ad esistenza un nuovo saggio difruttuosita' determinato in senso inverso ad esso si' da ottenere lacorrispondenza fra valore di mercato accertato con stima direttadall'Ufficio e valore catastale del bene di categoria speciale nel momentoin cui viene accertata la rendita.
Pertanto, il saggio di fruttuosita' che va applicato al presente caso dispecie e' pari al 2% del valore venale dell'immobile come determinatodall'Ufficio appellato e la rendita catastale deve essere determinata ineuro 40.204,00.
Sussistono giusti motivi per far luogo alla integrale compensazione dellespese di lite.

P.Q.M.

La Commissione accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma dellasentenza impugnata, fissa nel 2% il saggio di fruttuosita' dell'immobile inoggetto ai fini dell'accertamento della rendita catastale con conseguentedeterminazione di essa nella misura di euro 40.204.00.
Spese compensate.