QUESITO: Alla luce di quanto previsto adesso dall'art. 1, comma 23, della l. 199 del 2025 (Finanziaria 2026), che ha modificato l'art. 5, comma 10, del D.L. 70 del 2011, gli immobili oggetto di condono edilizio (sanatoria straordinaria) possono adesso essere considerati equiparati ad ogni effetto di legge agli immobili legittimi, con possibilità di eseguire sugli stessi tutti gli interventi e non solo quelli fino alla manutenzione straordinaria o al risanamento conservativo?

Ai sensi dell'art. 1, comma 23, della l. 199 del 2025

a) sembrerebbe oggi superato l'orientamento restrittivo della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato, formatosi nel 2024-2025, in ordine all'equiparazione tra immobili condonati ed immobili legittimi, con conseguente possibilità di eseguire interventi che esorbitano l'ambito della nozione di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo;

b) non è tuttavia escluso che anche la suddetta norma, così come da ultimo modificata, possa costituire oggetto di un nuovo possibile giudizio di legittimità costituzionale;

c) il nuovo tenore dell'art. 5, comma 10, del D.L. 70 del 2011, non affronta il problema degli immobili non sanati né condonati, ma meramente fiscalizzati, per i quali restano quindi in uno stato incerto.

La natura del condono edilizio (sanatoria straordinaria) e della sua non assimilabilità ad una sanatoria ordinaria è sorta in seguito alcune recenti sentenze della Corte Costituzionale, tra cui la n. 142 del 2024, nonché delle sentenze conseguenti pronunce del Consiglio di Stato nn. 482 e 8040.

La Corte Costituzionale è giunta a ritenere non assimilabile la sanatoria ordinaria ed il condono in base al tenore dell'art. 5, comma 10, del D.L. 70 del 2011, secondo cui anche nel piano casa gli incrementi volumetrici ed i mutamenti di destinazione d'uso erano ammessi solo su immobili non condonati.

La l. 199 del 2024 modifica il suddetto comma 10 che ora recita "Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326".

Con tale novella il legislatore vuole dunque superare l'orientamento restrittivo della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato ed affermare così la completa equiparazione tra la sanatoria ordinaria e quella straordinaria scaturita per effetto della normativa sui tre condoni edilizi, quantomeno per gli interventi di rigenerazione e riqualificazione urbanistica previsti dal dall'art. 5, comma 10, del D.L. 70 del 2011.

In questo senso si esprime del resto il Dossier del Senato (lavori preparatori) al disegno di legge che ha portato all'approvazione della l. 199 del 2025 (Finanziaria 2026), laddove si legge "La norma in esame sembra idonea ad ampliare la platea di edifici che, pur originariamente abusivi, non sono considerati ostativi ai fini dell’accesso agli interventi regionali (e connessi incentivi edilizi) di rigenerazione o riqualificazione urbanistica di cui al comma 9 del citato art. 5, anche quando la regolarizzazione edilizia sia stata conseguita per effetto di un condono (in tal modo equiparato, per i fini di cui al comma 10, agli ordinari titoli edilizi in sanatoria), e ferma restando la cornice complessiva del comma 10 (limiti per centri storici e aree a inedificabilità assoluta)".

Quale siano gli effetti complessivi della suddetta modifica apportata dalla l. 199 del 2025 e quanto possano reggere al vaglio costituzionale, se estesi a tutte le tipologie di lavori eseguibili su immobili condonati (ristrutturazione edilizia, mutamento di destinazione d'uso, modifica della sagoma), e non solo nell'ambito di interventi di rigenerazione o riqualificazione urbanistica, non è ad oggi completamente chiaro.

Nello stesso dossier del Senato di cui sopra, si legge d'altra parte "Ciò premesso, si valuti l’opportunità di approfondire i profili di compatibilità
della norma in esame con l’orientamento della giurisprudenza costituzionale".

Ad ogni buon conto, al momento, in assenza di una nuova e successiva contraria giurisprudenza che dovesse intervenire post approvazione della l. 199 del 2025, si possono a buona ragione ritenere equiparati a tutti gli effetti del condono edilizio a quelli della sanatoria ordinaria, sia ai fini dell'attestazione dello stato legittimo, sia per quelli necessari per potervi eseguire lavori eccedenti la nozione di mera manutenzione straordinaria e risanamento conservativo.

Una prima pronuncia in ordine al superamento del precedente orientamento restrittivo e che prende atto proprio della portata della legge finanziaria del 2026, la si riscontra d'altronde nella recentissima sentenza del T.A.R. Emilia Romagna, Sezione I, 9 gennaio 2026 n. 19, secondo cui tale interpretazione risulta contraddetta da "Cons. Stato, sez. VI,31 luglio 2024, n. 6860, alla luce dell’equiparazione, quanto al regime edilizio, tra immobile oggetto di condono e immobile ab initio legittimo operata dalla novella legislativa del 2020 che ha inserito, nel d.P.R. n. 380 del 2001, il comma 1-bis dell’art. 9-bis, e contraddetta da ultimo anche dall’art. 1, comma 23, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, che ha modificato l’art. 5, comma 10, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106".

Alla luce di quanto sopra:

a) sembrerebbe oggi superato l'orientamento restrittivo della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato, formatosi nel 2024-2025, in ordine all'equiparazione tra immobili condonati ed immobili legittimi, con conseguente possibilità di eseguire interventi che esorbitano l'ambito della nozione di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo;

b) non è tuttavia escluso che anche la suddetta norma, così come da ultimo modificata, possa costituire oggetto di un nuovo possibile giudizio di legittimità costituzionale;

c) il nuovo tenore dell'art. 5, comma 10, del D.L. 70 del 2011, non affronta il problema degli immobili non sanati né condonati, ma meramente fiscalizzati, per i quali restano quindi in uno stato incerto.